酒店管理多方人士齐聚——共同关注酒店投资三问

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投资酒店还会是笔好生意吗？有业者认为，随着旅游市场的复苏，不少酒旅企业的上半年业绩得到提升，酒店投资大有可为。也有业者表示，酒店市场竞争愈发激烈，经济大环境也充满挑战，投资回报率难达预期。如果不想出局，就得发挥资产的最大价值。那么，对于入局者来说，这条路究竟该怎么走？日前，锦江国际集团旗下的部分酒店管理方、酒店加盟业主对此进行了探讨。

一问：投资人有哪些新想法

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“在新的市场环境下，酒店业还是值得投资的。尽管3年疫情给酒店带来了很大的考验，但大家都支撑过来了。只是接下来的投资选择会更加谨慎，关注点主要在区位、品牌还有运营情况。”锦江酒店（中国区）投资人代表马永红的一席话道出了不少酒店投资人的心声。

过去3年，酒店业受挫不小，当前市场复苏后，不少酒店业主有了重启发展的需求，也嗅到了更多的商机，但其投资行为也更趋于理性了。

“如今，消费者对性价比非常看重，而这也影响了投资人的行为，他们在选择投资标的时，就会对品牌、平台是否具有用技术手段实现降本增效的能力进行考量，这其实是对酒店提出了更高要求。”德勤中国德勤研究合伙人陈岚分析。

锦江国际酒店管理有限公司项目业主代表朱培樑介绍，对已持有酒店的更新改造是未来计划投资的方向。“这主要出于两方面考虑，一是全服务酒店、高端酒店交易有难度，二是今年上半年与各省市的城投公司进行了接洽，其持有的大量酒店资产，正计划进行更新与提升。未来还是有很大市场的。”

在不少业者看来，想要把酒店品牌做好，把运营做好，其中重要的一点就是要找到品牌方和投资人的平衡点。“一定要明确酒店达标的定义，轻改、中改的标准是什么，怎样做到以客户体验为核心等。酒店的一切努力是为了让更多客人愿意过来住，而不是单一地追求品牌标准的高低和加盟商的收益，生意的本质是利他。”锦江酒店（中国区）首席执行官常开创提醒。

二问：如何向存量市场要发展

除了积极应对投资人的需求，酒店集团也在思考如何在新周期的市场竞争下更好发展，不断强调向存量市场要发展、要效益。

陈岚观察到，如今，酒店行业的竞争在不断加剧，存量时代，酒店集团纷纷进军下沉市场，而经济型酒店也在通过多业态的拓展向上抢占中端酒店的发展空间。“将来的趋势是增量的减少、存量的升级，而存量升级需要技术的驱动。”

“今年以来，锦江酒店（中国区）从高速发展迈向高质量发展，更加注重产品质量和运营体系的构建，其中存量物业的升级改造是重中之重，尤其是如何用更优的技术、更低的资金进行升级改造。”常开创介绍，一种是原有酒店物业，要考虑是否要转换品牌进而达到更高溢价，另一种是存量物业如何改造成酒店，在技术、品牌、供应链的创新方面，让供应商、投资人、品牌方做到有效沟通，从而达成一致意见。

解决存量物业也要对在地城市的实际情况进行考虑。“围绕高质量发展，进行品牌结构的调整，匹配存量物业和下沉市场。对于下沉市场的物业考虑，还是要选好品牌。下沉市场确实有很多机会，但并不是所有品牌都适合下沉到四五线城市，要从商业模式综合考虑，同时还要控制好规模数量。”常开创说。

针对高端酒店板块，锦江国际酒店管理有限公司首席执行官唐鸣表示，现在存量资产很多，老酒店的翻新是一个大的课题，不能是单纯翻新，应该做到4个R，即Reposition（重新定位）、Renovation（翻新）、Rebranding（品牌再造）和Reborn（再生），最终让酒店品牌焕发新生。“存量资产改造是有很多内容可以做的，我们目前正在更新和制定改造方案。”

常开创提醒，在品牌做减法的过程中，要注意品牌个性化和标准化的平衡，标准化是品牌发展壮大的基本条件，而个性化则是要关注当地的投资人和客群的需求。“其实，锦江全球采购平台的建立与改良，是做强供应链的过程，也是为了让个性化与标准化品牌更好落地，让整个流程更透明更开放，实现资源的优化配置，最终提升酒店的品牌价值。”

三问：怎样适应新的消费变化

酒店投资人除了要关注酒店自身的物业改造和供应链优化，更要专注到消费群体的需求变化。

有业者经过观察发现，如今，有不少95后、00后等消费群体涌入酒店，成为一些房价并不低的网红酒店的入住主力。“甚至有不少年轻人在旅游城市的商圈提着箱子边走边逛，累了就在附近的酒店住下。”

“这是非常值得酒店管理者和投资人关注的现象。年轻人注重多元化与个性化，追求潮流体验，对于他们来说，住个性化的品牌酒店，目的主要是为了拍照打卡，并及时在社交媒体上‘炫耀’，娱乐性更强。”在常开创看来，这类酒店确实有市场，虽然不一定有需要很大体量的物业，但确实有存在的必要性。“当前我们对年轻人的研究还不够，像城市中高端度假酒店的产品研发和创造，是值得探索和尝试的。”

“对于想入局高端酒店市场的投资人来说，想要‘上心’年轻人，重要的是如何更好地彰显品牌个性。从锦江品牌第一家锦江饭店开业到现在，已经有70多年的历史。我们在老品牌焕新的过程中，注重融合新的时尚和创新元素，同时，尝试把现代生活方式融入有着上百年历史的传奇建筑，这都能够引起年轻人的兴趣。”唐鸣说。

近几年，朱培樑对年轻一代的消费群体进行了不少研究。他发现，虽然走年轻化道路可以帮助酒店迅速吸量、吸粉，但并不能因此提高酒店房间的租金，甚至房价还出现了下行趋势。“这其实是比较矛盾的点。对于年轻群体而言，他们的消费是去品牌化的，对于奢侈品牌没有太大奢望，但对于喜欢的内容或主题则会‘心甘情愿’地投入。如果酒店投资人能够精准地找到年轻群体的兴趣点，那么等将来他们具有强大的消费能力时一定是愿意买单的。”

在这次讨论中，记者发现，大部分投资人都将落点放在了酒店的高质量发展。“要花大力气提高产品质量，构建运营体系，提升项目的盈利能力，同时，关注消费者的需求变化，如此，才能让多方共赢，让酒店获得更大的价值。”一位投资人总结道。